半月谈评论(2014年2月19号)

走熊的香港楼市为谁敲响警钟

与香港市场的高度开放不同，我国内地金融体系相对独立。这也就决定了，美联储货币政策收紧对我国内地楼市的影响有限。热钱从全球新兴市场加速撤离，并不会直接刺破内地房地产“泡沫”。

春节过后，香港部分大型地产商降价促销，继李嘉诚旗下长江实业的新盘降价25%开售后，另一巨头新鸿基一处住宅项目售价大降40%。尽管降价楼盘大多位置偏远，但香港楼市确是熊态渐显。同时，这股降价风是否会刮到内地，北上广深楼市是否降价，也成为令人关注的话题。

近年来，中国内地房价已经成为一个屹立不倒的神话。自2003年以来，我国房地产市场先后经历了9轮政府主导的宏观调控，但房价却是越调越涨。即使遭遇了“百年一遇”的2008年金融海啸，房价在经历了短暂回调后，依旧越走越高。许多专家学者对中国内地房价走势都看走了眼，预测房价何时出现拐点，成为一个高“风险”的业内难题。

香港楼市能否成为内地楼市的风向标？要想回答这个问题，必须明晰此次香港楼市下调的主要原因。与内地楼市相似的是，香港楼市在持续上涨的过程中也经历了一轮严厉的“调控”。为了冷却过热的楼市，特区政府在一年多前就连续针对非本地人和短期炒楼者大幅加征印花税。这些打压楼市的“辣招”逐渐发挥作用，2013年全港楼价升幅降至个位数。然而，香港楼市近期出现下跌却另有原因。资料显示，自2008年美联储推出量化宽松措施后，随着热钱流入，香港银行体系资金一度被推高至3180亿港元，同时利率大幅走低。伴随美联储量化宽松政策的逐步退出，目前香港银行体系资金约1639亿港元。香港作为国际金融自由贸易区，是全球最开放式的经济体之一，香港对全球资金动向非常敏感。此次，美联储货币政策收缩造成资金大规模流出，资金堆积出来的香港楼市热潮，也必然随之减退。因此，热钱流出应该是香港楼市近期疲软的直接原因。一些业内人士预测，香港二手楼价两至三年内或许会下跌20％至30％。

与香港市场的高度开放不同，我国内地金融体系相对独立。这也就决定了，美联储货币政策收紧对我国内地楼市的影响有限。热钱从全球新兴市场加速撤离，并不会直接刺破内地房地产“泡沫”。

春节前后是房地产传统淡季，北京楼市近期供应量与成交量双双大幅下滑。从房地产机构发布的数据看，尽管成交量下挫，但价格却依旧坚挺，淡季降价只是个别现象。同时，来自统计机构的数据，也显示中国内地的房价依然无忧，百城新房均价今年1月份环比继续上涨。

北上广内地一线城市与香港楼市的市场背景不同，但两者也有高度相似之处——短期内上涨幅度巨大。2008年国际金融危机之后，美联储推出多轮量化宽松措施，香港楼价随之自2009年起连续上涨，几年内累计涨幅超过110%。2009年以来，内地楼市同样是涨幅巨大。中国指数研究院的数据显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格，自2012年6月以来，已经连续20个月上涨。北京等一线城市的房价更是一口气涨了近两年，涨幅也远高于全国平均水平。国内一线城市房价自2009年以来的涨幅，甚至超过香港。目前就算最“疯狂”的楼市看涨者，也对国内一线城市2014年的走势谨慎看多，认为涨价区间会“降到个位数”。究其原因，就是内地楼市短期涨幅巨大。

当然，内地一线城市未来房价是否下跌，将是多方博弈、多种因素互相作用的结果。地区人口的净增量、刚性购房需求增量，以及土地和住房供应量等因素，都会对北京等国内一线城市房价的涨跌产生影响。在前景不明的情况下，香港楼市的下跌毫无疑问为内地楼市敲响了警钟。面对“高处不胜寒”的房价，购房者愈加需要冷静。

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