半月谈评论(2014年5月25号）

楼市“零首付”是风险游戏
房地产市场进入深度调整期，房企的销售压力进一步加剧。在此背景下，房企的促销活动一浪高过一浪。据媒体报道，位于北京亦庄的珠江四季悦城推出“全盘无首付”的促销政策，这也是北京首个“零首付”楼盘。

从20%到30%再到40%，现在突然变成“零首付”，商品房销售的“脸”变得可真够快的。可以肯定，开发商此举是得到银行认可的。不然，开发商也不可能有这么大胆量推出“零首付”促销手段。

问题是，实行“零首付”的风险也是显而易见的。要知道，首付本身也是对购房者资信情况的一次调查和考验。没有了“零首付”，在“脱手为王”的商品房销售新时代，风险会骤然上升。一方面，开发商不可能在“卖房难”的情况下对购房者资信情况进行调查，否则，就会把购房者“赶”走;另一方面，银行也没有这样的时间和精力去对购房者的资信情况进行调查。如此，购房者的资信调查就在“零首付”下出现了真空地带。

那么，为什么银行会愿意冒这样的风险，允许开发商推出“零首付”促销手段呢?其中也许有其自己的目的。

首先，转移风险。在房地产市场持续低迷的情况下，相当一部分开发商已经面临“资金链”断裂的风险。一旦开发商“资金链”断裂，必然会给银行带来风险。与其被动等待风险爆发，不如主动采取措施，通过“零首付”这样的方式，将风险从开发商身上转移到广大购房者身上。

第二，推迟风险。按照目前的实际状况，只要房地产市场政策不作出重大调整，开发商出现问题是必然的，风险也就随时可能爆发。在这样的情况下，同意开发商推行“零首付”，就可以有效避免风险快速发生，将风险向后推迟。万一经济状况好转，购房者生活条件改善，风险还可能得到避免。

第三，分散风险。如果开发商出现“资金链”断裂，对银行经营者和工作人员来说，压力是非常大的。原因在于，影响和损失都会相当大，责任追究也就会十分严厉。相反，将风险分散给成千上万的购房者，只要购房者不出现集体断供的现象，一般情况下，就不可能有大的风险和矛盾爆发。自然，对银行经营者和工作人员来说，也就十分愿意通过这样的方式分散风险了。

而对开发商来说，采用“零首付”促销方式，除可以有效缓解“资金链”断裂的风险之外，还可以有效保护商品房价格，从而不需要再通过降价策略去进行促销。毕竟，“零首付”对相当一部分购房者来说，吸引力要远大于其他促销手段。更何况，推行“零首付”后，风险已经全部转嫁给了银行，对开发商来说，何乐而不为呢?如此一来，所谓“零首付”，也就成了银行与开发商合演的一出风险游戏，即将风险暂时化解或转移。而这出戏的导演是开发商，主角则是银行。到底是喜剧还是悲剧，只有用时间来检验了。

所以，对开发商推行的“零首付”策略，相关监管机构和职能部门还是要高度重视和关注的，特别是银行监管机构，在没有足够保证措施的情况下，是不应当允许银行对开发商推行“零首付”促销手段的，切不要将银行风险转移或延迟，从而留下更多更大的隐患。

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