定金的认定及定金罚则的应用题(定金的认定及定金罚则的应用案例)

【导读】

在事业单位的法律备考中，定金是一个很容易考的高频考点，一般考试方式也经常以案例的形式来考，因此，我们可以结合一个案例来分析有关定金的法律考点。

案例：2019年1月1日，郑群有意将天香心苑某房产卖掉搞投资，遂把房产交给蓝天房产中介出售，某天张小强来看房很是中意该房，且有意买房，为保障房屋买卖的顺利进行，因此蓝天房产中介与郑群、张小强签订了房屋买卖定金合同，买房给付卖方定金两万元。合同内容中有一条如此规定:“房屋买卖合同于2019年1月15日正式签约，如果卖方违约，定金三倍返还，如果买方违约定金不予退还”。买方卖方对此条都无异议且签了字。2019年1月15日，卖方郑群突然改变主意，不愿意签订房屋买卖合同。现张小强要求卖方郑群支付6万元。郑群提出定金约定违反了法律规定，属于无效约定条款，不愿意支付。双方因此发生了争议。

问题:定金罚则数额到底能不能自行约定呢?约定是否有法律效力呢?

解析:第一，可以约定定金。依照《合同法》第115条、《担保法》第89条的规定，当事人可以约定一方向另一方给付定金作为担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这一规定又称为定金罚则。

第二，定金罚则数额不得任意约定提高或降低。定金合同对方都有强制约束力，主要体现在两个方面:1.《合同法》和《担保法》规定的定金罚则属于强制性规定，只要当事人约定一方向另一方交付的款项约定为定金，当事人都要受定金罚则的约束。2.强制性还表现在不允许当事人通过降低或提高定金处罚的标准，使定金罚则丧失担保功能或有失公平，如果降低数额可能达不到担保功能，如果太高又会造成交易公平失衡。在本案中，当事人在定金合同中约定卖方郑群违约时应当返还三倍定金给张小强，对于郑群来说有失公平。

第三，条款部分无效，不是全部无效。《合同法》及《担保法》规定:“当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%，依法应当认定超过此最高限额的定金合同部分条款无效，并非定金合同全部条款无效”。以此类推，当事人约定收受定金的一方违约时应当三倍返还定金的，依法应当认定超过双倍返还定金的定金合同部分条款无效，并非定金合同全部无效。

总结:事业单位考试中定金是高频考点，着重掌握以下几点:1.当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%，依法应当认定超过此最高限额的定金合同部分条款无效，并非定金合同全部条款无效”2.定金罚则是强制性规定，不得任意约定提高或降低。3.定金是实践合同，数额以实际交付为准。

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