房地产金融证券化(房地产证券市场)

房地产证券概述

现代经济社会中，股票和债券是重要的筹资手段，可以在短时间内快速筹集大量资金。房地产证券是房地产行业利用资本市场直接融资的重要工具。对于房地产金融机构和房地产企业来说，是筹集房地产资金的重要渠道。

房地产证券的特点

房地产证券与其他行业证券具有显着不同的特点，具体体现在以下几个方面：

（一）盈利能力高。数据显示，目前我国银行利率在10%以下，工业利润率平均在15%左右，商业利润率一般在20%左右，房地产利润率一般在30%至40%左右，甚至更高。房地产行业的高利润也决定了房地产证券的高回报率。此外，与其他商品不同，房地产总是会升值，尤其是在经济高涨时期，这为拥有房地产的开发公司带来了巨大的财富，有利于实现证券价格和投资者回报最大化的目标。

(2)风险高。高回报必然伴随着高风险。房地产是经济的冷热表，是经济大军的“先锋队”。一旦经济下滑，房地产首先触底；当经济上升时，房地产行业也将迎来巅峰。此外，房地产行业投资体量大、资金周转慢、发展时间长、杠杆率（负债/资产）高。极易受外部环境影响，盈利能力极不稳定，风险较高。

(3) 回报的长期性。房地产行业投资规模大、周期长。资金从生产领域到流通领域的过程需要较长的时间才能完成。投资者投入的资金需要很长时间才能收回。所以房地产一般是一项中长期投资。

房地产证券的两种形式

(1) 房地产债券

1. 房地产债券的分类

房地产债券是借用信用凭证而发行的筹集房地产资金的债券。它们是证明债券持有人有权从发行人处获得预期收益并在到期时收回本金的凭证。房地产债券有多种类型，可以根据不同的标准进行分类，主要有以下几种。最常见的按照发行主体不同分为房地产国债、房地产金融债、房地产企业债。

（一）房地产国债，是指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，又称公共债券。主要包括中央政府、地方政府和政府机构向社会发行的债券。目前，我国发行的房地产国债大部分是地方政府向社会发行的债券。其目的主要是筹集资金用于开发区建设和住宅建设。例如，上海住房建设债券由上海市公积金管理中心发行、使用和偿还，由上海市人民政府提供担保。所有新分配的新旧公有住房的家庭必须认购住房建设债券才能获得住房使用权。无论哪一级政府发行债券，都是以权力为基础的国家信用债券。通过发行房地产债券，政府可以聚集一些闲置资金，用于一些大型土地开发和住房建设项目。也可作为房地产开发的启动资金。房地产债券本身具有显着的特殊负债和特殊资产特征，可分为住房建设债券和投资债券两类。

（二）房地产金融债券是指银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。我国房地产金融债券的发展历史较短。这种融资方式目前还不普遍。只有部分城市开发和商品房建设发行了短期金融债券。

（三）房地产公司债券，又称企业债券，是我国最常见的房地产债券类型。指房地产公司发行的债券，为工厂筹集长期资金。我国房地产企业债券主要包括住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、社区发展债券、住房奖励债券等。

2、房地产债券的特点

（一）发行总量大、票面利率高。房地产行业本身就是一个成本巨大、风险和回报较高的行业，因此其债券具有总量大、利率高的特点。

(2)长期。债券按还款期限不同可分为短期债券、中期债券和长期债券。短期债券的偿还期限为一年以下，中期债券的偿还期限为1年至10年，长期债券的偿还期限为10年以上。由于房地产行业投资周期长、资金周转慢，房地产企业往往通过发行中长期债券来获取长期资金。

(3)可与购房结合。房地产债券的发行可以与购房相结合。居民可以购买债券而无需支付本金和利息，到期时可将其转换为购房预付款。补足差额后，房屋将以实物形式返还给债权人，或者债权人可以享受一定的购房优惠。形式。这种方式不仅可以促进债券的销售，还可以加快解决居民住房问题。

（4）房地产债券更加安全，风险较小。房地产本身具有保值、增值的能力。因此，即使房地产企业破产清算，经过清算和验资后，仍然会有相当大的破产财产，可以弥补债权人的部分损失。当然，当经济衰退时，房地产价格暴跌，债券的风险就会加大。

3、发行房地产债券

（一）发行市场主体构成

发行房地产债券是指发行人经法定程序批准向社会公开发行债券。债券的发行必须在债券发行市场进行。房地产债券发行市场的主体包括债券发行人、债券认购人和债券承销商。

债券发行人：债券发行主体、资金需求方、债务人。政府、企业、金融机构都可以成为发行人。

债券认购人：认购债券的人，包括政府、企事业单位、居民个人、金融机构、境外投资者等，是资金的提供者，即债权人。

债券承销商：代表债券发行人发行债券的中介机构，如银行、证券公司、信托投资公司等。为了保证债券发行的顺利进行，债券发行人往往依赖有发行经验和众多分支机构的证券承销商处理销售业务。

（二）债券发行要素

债券的发行金额是指一次性发行某种债券的总金额，主要由发行人所需资金数额、信用等级、债券类型、市场购买力等因素决定。一些国家对不同债券的最高发行金额有法律规定。

债券的票面利率，即名义利率，是指债券表面注明的利率，主要由债券期限、信用等级、付息方式等因素决定。通货膨胀趋势。我国各类债券的利率均以银行同期储蓄存款利率为基准。国库券、金融债券利率略高于同期银行储蓄存款利率，企业债券利率可比定期储蓄存款利率高40%。

房地产债券的面额是指每张房地产债券表面所标明的金额，由投资者的购买力和公司的发行成本决定。

偿还期限是指房地产债券自发行之日起至本息偿还的期间，主要是发行人所使用资金的周转期限。市场利率发展趋势。由债券流通市场的发达程度、投资者的投资意愿等因素决定。根据我国相关规定，只有长期债券才能突破募集资金投资范围的限制，资金可用作企业所需的流动资金或作为固定资本。我国房地产企业发行的债券一般为中长期债券。利息计算方法和本金偿还方法有单利、复利和贴现利息计算三种。本金偿还方式还可分为到期一次性偿还本金、等额偿还本金等。我国房地产债券大多采用每六个月或每年一次偿还本息并返还的方式。到期时的本金。发行价格是指债券发行时每只债券的实际售价。发行价格可以高于、等于或低于票面金额，分别称为溢价发行、票面价格发行和折价发行。发行价格取决于发行人的信用状况。利息收入水平、利息计算方式、股利支付频率、市场利率和市场控制因素等。我国大部分房地产债券均按面值发行。

（三）房地产债券发行方式

债券的发行方式根据是否有中介机构参与可分为直接发行（自售）和间接发行（代理发行）；根据债券发行对象，可分为公开发行和私募。

一是直接分销。是指发行人自行承担和办理债券发行过程中的全部业务。这样，发行成本低，社会影响小，发行风险高。适用于发行范围有限、发行量较小的房地产债券。

二是间接发行。是指发行人委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的相关业务。根据承销商职责的不同，可分为代销和包销两种。

三是定向增发。指向金融机构等少数特定投资者出售债券。与发证单位有密切联系的工商企业。发行单位内部员工等。 定向增发费用低、风险低、能快速筹集资金，但转账困难。一般来说，私募债券多为自售。

四是公开发行。债券出售给市场上大量的非特定投资者。这种方式发行成本、发行风险和工作量较高，但债券更容易上市和转让。大多数债券的公开发行都是间接发行的。

（四）房地产公司债券发行程序

首先，达成发行债券的决议或决定。房地产企业发行债券，须首先由董事会或职工代表大会就发行总额、面值、发行价格、利率、发行日期、还款期限和方式等作出决议。

二是提交发行申请并核准。房地产公司发行债券，必须根据发行规模向国务院证券管理部门提出申请，并报送公司债券募集办法。资产评估报告、验资报告等文件，由国务院证券管理部门按照公司法的规定和国务院确定的公司债券发行规模审核批准公司的申请。

三是发布募集资金公告。房地产企业应当按照规定公布债券发行章程和办法，包括企业经营管理概况。公司自有净资产、发行债券的目的、公司经济效益预测、发行债券面值总额、本息偿还方式和风险责任等。

第四，确定承销商。房地产企业获准发行房地产债券后，应当与证券经营机构签订代理发行协议。协议内容包括：代理内容、承销方式、实施步骤、双方责任等。

五是发行债券。房地产企业按照法定内容印制债券，选择适当的发行时间，在融资期限届满时，根据实际情况填写相关报告，报主管部门备案。

4、房地产债券信用评级

信用评级是对发行人在一定期限内或发行一定期限证券时偿还本金和利息的能力的评价，用于衡量投资风险。信用评级可以使企业的财务状况和经营管理公开化、社会化，有利于投资者选择投资对象和共同监督。公开发行债券的公司应当自觉向证券评级部门申请评级。根据债券风险程度，债券从高到低可分为十级，即AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。信用评级是确定债券的重要参考依据。债券发行定价，通常由专门的评级机构完成。

（2）房地产股

1、房地产股票概念

房地产股票是股份制房地产公司为了筹集资金、发展房地产业而向股东发行的一种证券，作为投资凭证，以获得股息、红利。

2、房地产股特点

房地产股作为特殊行业的股票，具有与一般工商企业股票共同的特点，如基本“三性”特征、发行程序、上市交易类型、利益分配顺序等。由于这个行业的一些特殊性。

（一）股本总额较大房地产行业是资金密集型行业，投资规模较大。因此，房地产股份公司发行的总股本往往巨大，有时高达数十亿、数十亿元。

（2）房地产股回报较高，升值较快。土地资源的有限性和经营的垄断性导致了土地价格的上涨。因此，房地产商品的增值性更大，房地产企业的经营利润也更高。房地产股的回报率也会高于普通股票，升值速度也更快，对投资者来说非常有吸引力。

（三）房地产股信用度高，市场稳定。房地产商品价值巨大，具有保值增值能力，提高了拥有房地产的企业的信用度。股票价格一般不随市场波动而波动。

3、房地产股类别

房地产股票可以按照不同的标准进行分类，其中最重要的是根据股东权益和承担风险的不同程度分为优先股和普通股。

普通股是股份公司的基本股票，也是最重要的股票种类。此类股票在公司利润和剩余财产的分配上只享有一般和普通的权利，而没有特殊的优先权。普通股东有权出席股东大会，提出提案，选举、投票，经营和管理公司，起诉和罢免董事，检查和审查账目，并优先获得新股权。在股份公司中，普通股股东实际上是真正的股东，对公司资产拥有最终所有权。购买的普通股越多，公司的股份就越大，对公司的控制程度就越大。股份公司成立之初，通常首先发行普通股。普通股的回报不固定，且风险较大。

优先股是相对于普通股的一种股票。是指在公司利润和剩余财产分配方面优于普通股的一类股票。优先股股息一般比较固定，股息收入有优先保护权，其风险低于普通股。但优先股股东不能直接参与公司的经营管理并享有相应的权利。许多优先股可以转换为普通股。若无法转换，可享有优先认购普通股的权利。房地产股票按照是否记名还可以分为记名股票和不记名股票；根据是否有面值，分为有面值股票和无面值股票；根据股票是否有投票权，分为多权股票和无权股票。房地产企业可以根据企业的不同时期。不同的经营状况需要发行不同的股票，以满足自身资金需求和投资者的需求。

4、房地产股票发行

（一）房地产股票发行情况

房地产股份有限公司在下列情况下可以发行股票：一是公司成立时，通过发行股票筹集启动资金；二是设立的股份公司发行新股，用于追加投资、扩大经营规模；三是公司法定公积金转增股本、分配股票股利时。股票分割时发行新股；四是公司债券转换为公司股票时发行新股；

（二）房地产股票发行市场主体构成

房地产股票发行市场的主体是发行股票的股份公司。投资者、证券公司构成。其中，发行公司是资金需求方，根据自身经营状况和市场情况决定发行股票的种类、数量和方式；投资者是资金的提供者，可以根据自己的喜好、对股票的了解、股市的波动情况来决定。确定采购对象；证券公司是金融融资的中介机构，受发行人委托办理股票发行业务。

（三）房地产股票的发行方式

房地产股票的发行方式与债券基本相同。可以公开发行，也可以内部发行；它可以直接或间接发行。间接分销可以采取寄售或包销的形式。我国人民银行规定，内部发行或非公开发行的股票可以由发行股票的企业（公司）直接发行，也可以委托金融机构发行公开发行的股票。一般不能自行发行，必须由金融机构发行。只有这样，才符合公平、公开、公正的原则。

（四）发行价格

房地产股票的发行价格是指房地产股份公司募集股本或发行新股时向社会公众出售股票的价格，也是投资季节认购股票时支付的价格。股票发行价格通常由发行公司根据每月面值确定。由股票市场状况和其他相关因素决定。股票的发行价格可以与股票的面值一致，但大多数情况并非如此。股票价格一般分为三种：

同等。即以股票的票面价值作为发行价格，也称为票面发行或面值发行。等值发行简单易行。股票很容易卖出，但没有办法获得股票溢价收入。一般用于首次发行股票或股东之间增资的情况。

市场价格。即股票发行价格根据公司股票在流通市场的实际交易价格确定。按市价发行股票考虑了股票当前的市场价值，对投资者更具吸引力。是目前世界各国最普遍、最常用的股票发行方式。

价格中等。即股票发行价格由市场价格与等价价格之间的中间值确定。该价格的确定须经股东大会特别决议批准。我国《公司法》规定，股票发行价格可以等于或者高于票面金额，但不得低于票面金额。

（五）房地产股票发行程序

房地产股份公司设立时发行股票的程序与增资时发行新股的程序不同。

一、设立时发行股票的程序。

提交募集资金申请。房地产股份有限公司向社会公开发行募集股票，必须向国务院证券管理部门提出股票发行申请，并提交下列文件：公司设立批准文件、公司公司章程、营业结算书、发起人名称、认购股份数量、出资种类及验资证明、招股说明书、收股银行名称、地址。承销机构名称及相关协议。

公告招股说明书，制作认购书，签署承销协议和募股协议。股票发行申请获得批准后，保荐人应当在规定期限内向社会公开公告招股说明书，内容包括公司章程、保荐人认购的股份数量、每股面值和发行价格、起止期限、认购人的权利和义务等，同时准备股票认购书。我国不允许股份公司自行发行股票。发起人必须向公众筹集股份。认购人应当与证券经营机构签订承销协议，并与银行签订代收股份协议。股票。

认购股份及缴纳股份。

召开创立大会，选举董事会、监事会。

办理设立登记并交付股票。

二、增资及发行新股的程序。

股东大会作出发行新股的决议。

董事会向国务院或者省级人民政府授权的部门提出申请并获得批准。属于公开发行的，必须经国务院证券管理部门批准。

向社会公开发行新股，应当公告新股招股说明书、财务会计报表及附表，制作认购书，并与证券经营机构签订承销合同；不采取公开发行方式的，可以向特定新股发行特定新股。订阅者发布订阅公告或通知。

认购股份及缴纳股份。

重组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告。

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