承租人的优先购买权的法律规定(承租人优先购买权适用范围)

一、概念

1.房屋租赁合同存续期间，出租人出卖(不包括继承、赠与)房屋、拍卖房屋，应提前合理期间通知承租人，承租人享有同等条件优先受让的权利。

二、房屋承租人不享有优购权的情形

(1)房屋的共有人行使优先购买权的;

(2)出租人将房屋出卖给自己的近亲属的;

(3)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(4)出租人将房屋出卖给善意的第三人(指第三人不知承租人存在)，并办理完毕过户登记的。

三、房屋承租人优先购买权遭受侵害时的救济

《城镇房屋租赁合同解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期间内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

承租人的优先购买权是指承租人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。该权利行使必备条件有二:一是出租人对房屋的处分必须是出卖;二是承租人购买房屋必须与第三人条件相同。优先购买权的行使方式有两种:一是出租人在合理期限内履行了通知义务，承租人可在同等条件下与出租人协商签订房屋买卖合同;二是出租人在合理期限内未履行通知义务，而与第三人签订房屋买卖合同的，承租人可以向人民法院起诉主张权利。人民法院支持承租人诉讼请求的，承租人可以同等条件购买房屋。此时，出租人与第三人签订的合同依然有效，出租人因无法履行合同应向第三人承担违约责任(当事人另有约定的除外)。

但须注意的是，承租人的优先购买权不是绝对的，一些法定事由可以阻却该项权利的行使。2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《租赁解释》)第二十四条规定:“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此，遇有上述四种情形之一出现时，承租人不得行使优先购买权。基于亲属权产生的优先购买权可以阻却承租人优先购买权的行使。

【例题】甲与乙订立房屋租赁合同，约定租期5年。半年后，甲将该出租房屋出售给丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋优先购买权受侵害为由，请求法院判决甲丙之间的房屋买卖合同无效。下列哪一表述是正确的?( )

A.甲出售房屋无需通知乙

B.丙有权根据善意取得规则取得房屋所有权

C.甲侵犯了乙的优购权，但甲丙之间的合同有效

D.甲出售房屋应当征得乙的同意

【答案】C。解析：选项A.D错误。《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。据此可知，甲出售房屋之前应当在合理期限内通知承租人乙。另外，甲出售房屋只需要提前通知乙，不需要征得乙的同意。选项B错误。甲是房屋的所有权人，出售自己的房屋，属于有权处分，故丙是基于合同取得房屋所有权而不是根据善意取得规则取得房屋所有权。选项C正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

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