住宅小区物业管理问题及对策(城市小区物业管理问题)

这个话题的关注实际上源于中国人民大学制度分析与公共政策研究中心关于“社区治理”课题组的一份调研报告。该调研报告显示，物业纠纷已经到了相当激烈的程度，该课题组从2001年10月至2004年4月对北京、深圳等地发生激烈的物业纠纷的58个小区的调研发现，从纠纷类型来看，业主与物业管理公司之间的纠纷位居数量第一，占全部个案的68％；业主与开发商的纠纷位居第二，占全部个案的49％（其中建筑质量与装修问题占19％，规划变更占30％）。除了与物业公司、开发商等的纠纷外，调研发现，近一年来，业主内部间的纠纷渐渐增多，目前已达全部个案12％。而另一方面，北京市消协也进行了一项“北京市住宅小区物业管理状况调查”，其中58.7％的业主对物业公司的总体评价为一般，14.3％的评价为差。由此可见业主对物管不满问题的严重性。

对于这个话题，当时首都的不少报纸都有做过详细的报道，而这个话题与老百姓的切身利益又是如此的密切，因此，可以适当关注这一话题。

一、对于目前“居住小区物业管理”所存在的问题，结合国内的主流观点，主要有以下几点：

（1）政府部门责任界定不明。在现行规定中，政府各部门对物业管理公司的监管不到位，由此给物业产权人带来的直接或间接损失，应当承担什么样的责任，相关物业管理办法中没有明确的界定。另外，小区开发建设单位获准变更规划，从而造成业主直接或间接的经济损失，政府规划部门应当承担何种责任，相关物业管理办法中也没有明确规定。

（2）业主知情权和选择权无法得到保证。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位可向居住小区物业管理委员会（业主委员会前身）办理移交的政策可操作性很低。居住小区经综合验收合格后，房屋未必全部售出，即使全部售出，业主委员会也不可能马上成立。实际的操作是，开发商直接向已购买房屋的部分业主移交，而整体的物业资料则转移到了物业管理公司手中，这样，业主对物业的知情权没有得到应有的尊重和保护。其次，相关物业管理办法中规定，在业委会成立之前由开发建设单位负责物业管理，并可选择物业公司进行前期管理。这样业主对物业公司的选择权无法保证。

（3）共有设施收益权属模糊。相关物业管理办法规定了物业管理公司的权利，包括“劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为，对造成的损害，有权要求赔偿”的权利，这实际上赋予了物业管理公司一定范围内的行政执法权，将业主置于一个弱势的地位。而相关物业管理办法中的相关规定还模糊了小区业主共有设施的经营收益权属问题。

（4）业委会无社团法人地位。目前业主委员会难以成立已经成为一个普遍的现实，即便是对于成立的业主委员会，其地位也比较含糊，并没有独立的社团法人地位，不具备承担民事主体法律责任的资格，面临着身份上先天的尴尬和不足。

（5）物业公司与业主矛盾的升级。很多物业公司都是开发商所属，为开发商服务，在一定程度上沦为开发商对抗业主的工具。

二、对于目前“居住小区物业管理”所存在的问题，究其解决对策，结合国内的主流观点，主要有以下几点：

（1） 居委会应该起到主导作用，业主委员会应该与居委会实现联动，改变目前物业公司在利益博弈中一方独大的局面。

（2） 政府应该引导建立“社区自治”的习惯、经验和相应的制度机制。

（3） 制定《业主委员会的管理办法》，确认作爲业主自治组织的业主委员会的法律地位，着力改变其组织松懈、责权不明、经费来源受制等尴尬之境。

（4） 应提高对物业管理工作的认识，以投招标的方式，招聘物业企业实施管理。

（5） 建议市物价局、房产局合理制定物业服务标准及收费指导价格。应根据物业管理的服务内容，按照保本微利的原则，确定合理的物业收费标准。在兼顾业主与物业管理企业双方利益的前提下，应按照保本微利的原则，根据物业的服务内容和服务范围，逐项进行测算，制定出客观可行的收费标准。

（6） 完善相关制度，规范企业行为，确保物业管理健康有序地发展。应结合所在城市的实际情况，尽快制定相应的实施细则及规章制度。

（7） 制定住宅共用部位、共用设施设备、维修基金归集使用管理办法，完善物业管理的长效机制。

（8） 制定相关措施，促使物业管理企业与房地产开发商脱离，使其成为独立的企业

（9） 对于物业管理企业的资质进行严格的审定，实施严格的市场准入制度，坚决淘汰那些规模小、无资质的企业。

（10） 通过转换经营机制和强化培训等方式，提高物业管理从业人员的业务素质和职业道德，加快建立物业管理专业人员职业资格制度。

（11） 物业管理企业应加快机制转换步伐，强化内部管理，不断提高服务水平。物业管理企业必须要加快体制创新与机制创新步伐，通过改体制、转机制、达标准、上水平，不断提高企业整体经营能力。

（12） 建立激励约束机制，健全完善各项规章制度。变人管人为制度管人，最大限度地调动物业管理员工的积极性。

（13） 政府部门必须要高度重视，及时出台相关的政策法规，确保物业管理工作健康有序地向前发展。

（14） 广大业主应积极配合。支持物业管理企业的工作，民主参与管理，形成联动、互动机制。

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