一房二卖 民法典(民法典关于一房二卖的法律后果及处理原则)

2018国家公务员考行测民法常识之一房二卖。2018年的国考当中，民法部分总是让同学们感到非常混乱;尤其是债权部分总会让考生们感到无可适从，因此本篇文章为大家梳理一些债权当中到底会考哪些题呢?

2017年9月，市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区602号房。合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该小区602号房早就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋所有权证。王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。

房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人)，给买房人王某造成了严重的损害。对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的?

在上述案例当中，房屋的所有权人应该是刘某。因为，刘某此时适用“善意第三人制度”，首先，刘某在于房地产公司签房屋买卖合同时，并不知道房地产公司已经将房子卖给王某了，刘某事前是不知情的，也就是我们法律中所说的“不知情”;其次，刘某在于房地产公司签订房屋买卖合同的时候，以市场的价格与房地产公司进行贸易，属于我们法律中所说的“合理价格”;最后，不动产权属变更需要登记，刘某也已经获得了房屋所有权证。综上所述，刘某符合“善意取得”制度，因此目前该房屋的所有权人应该是刘某。

但是，当多数人估计此时会产生疑问。王某不是与房地产公司也签订了一份房屋买卖合同吗?此时房屋的所有权人是刘某，那么也就意味这王某的这份房屋买卖合同是无效的吗?这就又涉及到债权当中的一个高频热点，一个物体上同时存在物权和债权，物权效力优先原则。

这类型的考题，我们要把握一点就是;当合同的债权和房屋的所有权全都存在时，此时物权的效力和债权的效力都没有瑕疵的时候，我们要以物权的效力优先。在这个案例当中，就可以看出王某与房地产公司签订的第一份房屋买卖合同有效，而刘某确实也获得了这房子物权，物权和债权都没有无效、可撤销和效力待定的情况，因此王某的第一份买卖合同仍然是有效的，但房屋的产权确实属于刘某。

最后就会涉及到王某的理赔情况，房地产公司应将王某买卖房屋的款项如数归还，如果在合同当中对于违约金或定金等情况有规定的，房地产公司就应该按照合同进行理赔。

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